In der Fachzeitschrift immoblien & bewerten ist in 2020 ein Artikel von mir veröffentlicht worden, den ich Ihnen gerne auch hier zur Verfügung stellen möchte und darf. Er beschreibt die Unterschiede zwischen einem Hausboot und einem schwimmenden Haus und weist auf Besonderheiten zum Thema "Leben auf dem Wasser" hin. Er steht als PDF auf der Seite "Kontakt & Downloads" zum Download bereit!
Die Nachfrage nach schwimmenden Wohnbauten wird angesichts der Wohnungsknappheit in der Zukunft steigen, aber auch für eine andere Nutzung werden geeignete Wasserflächen immer interessanter. Daher ist eine allumfassende bundeseinheitliche Definition sowohl des Hausbootes als auch des schwimmenden Hauses substanziell erforderlich; und zwar sowohl, um als rechtliche Grundlage für den Bau, als auch für eine Beleihung und Bewertung solcher schwimmenden Wohnbauten herangezogen zu werden .

Dieses Thema ist in der Zwischenzeit von mir in der o.g. Fachzeitschrift und auch im Lehrbuch Nr. 10 der Sprengnetter Gruppe weiter fortgeführt und vervollständigt worden.

 

Chancen für Kommunen, Wirtschaft und Tourismus

Der Schleswig-Holsteinische Gemeindetag (SHGT) hat sich in seiner Satzung u.a. die Aufgabe gestellt, den Erfahrungsaustausch zwischen seinen Mitgliedern zu pflegen. Die Verbandszeitschrift „Die Gemeinde“ soll als „kommunalpolitisches Sprachrohr“ dienen – so der SHGT – und verfolgt somit die o.g. Aufgabe. Auch das nachfolgende zunehmend immer wichtiger werdende Thema gehört in diesen kommunalpolitischen Dialog.

 

Klimawandel und Wohnungsnot sollten die für die Bauleitplanung zuständigen Kommunen dazu anregen, ihre Stadtplanung auch auf ihre Wasserflächen auszudehnen. Insbesondere der Anstieg des Meeresspiegel an den Küsten führt zu noch größerer Wohnungsnot der gesamten Küstenregion an Nord- und Ostsee.

 

Diese sehr kurze Problemanalyse erfordert von den Politikern, alle gesetzlichen Bestimmungen, die für eine Genehmigung von baulichen Anlagen auf dem Wasser erforderlich sind, entsprechend anzupassen, zu ergänzen und zu klären.

 

Insbesondere schwimmende Gebäude auf geeigneten Wasserflächen können dazu beitragen, einen Verlust von Wohnung und Arbeitsstätte zu verhindern. Bis Juni 2021 gab es zu schwimmenden Gebäuden weder klare Begriffserklärungen noch rechtliche Bestimmungen. Gemeinsam mit Fachingenieuren aus Deutschland und Österreich wurde durch den Autor dieses Beitrages als Initiator eine DIN-Specialis erarbeitet, die ab Juli 2021 beim Beuth-Verlag in Berlin als DINSPEC 80003 kostenfrei zum Download zur Verfügung steht. Hier wird erstmals ein schwimmendes Gebäude als Gebäude definiert, „das auf einem Schwimmsystem errichtet oder aufgrund seiner konstruktiven Ausbildung selbst Teil des Schwimmsystems ist, durch eine Verankerung ortsfest gehalten ist und über keinen eigenen Antrieb verfügt.“

 

Die DINSPEC 80003 legt sicherheitstechnische, konstruktive und bauphysikalische Anforderungen an schwimmende Gebäude fest und zeigt auch deutlich die baurechtliche Verbindung zu Gebäuden an Land auf.

 

Somit sind die schwimmenden Gebäude von den Hausbooten zu unterscheiden, die selbst einen eigenen Antrieb, eine Ruder- und Steueranlage besitzen und gem. der Sportbootrichtlinie[1] den Sportbooten zugerechnet werden. Schwimmende Gebäude, die sowohl für das Wohnen als auch für das Arbeiten dienen können, sind gem. allen Bauordnungen der Bundesländer als bauliche Anlagen zu werten und erfordern also, wenn sie auf geeigneten Wasserflächen errichtet werden sollen, mindestens einer Baugenehmigung.

 

Diese schwimmenden baulichen Anlagen können jedoch nicht auf allen Wasserflächen zulässig sein. Sie müssen, wie schon erwähnt, zum einen geeignet sein und zum anderen dem Bauplanungsrecht genügen. Geeignete Wasserflächen sind zunächst solche, die bei Errichtung von schwimmenden baulichen Anlagen, eine Erschließung gem. dem BauGB zulassen.

 

Auf Grund der Gestaltung eines schwimmenden Gebäudes, das mit und durch entsprechende Befestigungssysteme an einem Steg oder an Landflächen ortsfest liegt, sollten diese auf Wasserflächen errichtet werden, auf die u.a. keine Gezeiten- und keine starken Eiskräfte wirken.

 

Aus diesen Gründen gehören zu den geeigneten Wasserflächen i.d.R. Binnengewässer, also solche, die sich innerhalb eines Landes befinden oder zu diesem zugehörig gelten und die o.g. Kräfte dort keine zerstörerischen Auswirkungen besitzen. Hierzu zählen in erster Linie Flüsse und Seen sowie ggf. auch noch küstennahe Gewässer, wenn die Schwimm- und Intaktstabilität gem. DINSPEC 80003 gewährleistet werden kann.

 

Eine baurechtliche Genehmigungsfähigkeit eines schwimmenden Gebäudes kann dann bescheinigt werden, wenn es den Anforderungen der Bauordnung des betreffenden Bundeslandes entspricht. Hierbei sind die gleichen Voraussetzungen zu erfüllen wie bei einem Gebäude an Land.

 

Obwohl schwimmende Gebäude auf dem Wasser quasi schwimmend befestigt sind, gelten sie, als unabdingbare Voraussetzung für eine Baugenehmigung, als mit dem Erdboden verbundene, aus Bauprodukten hergestellte bauliche Anlagen. In § 2 Abs. 1 LBO (SH) heißt es dazu:

 

„Bauliche Anlagen sind mit dem Erdboden verbundene, aus Bauprodukten hergestellte Anlagen; eine Verbindung mit dem Boden besteht auch dann, wenn die Anlage durch eigene Schwere auf dem Boden ruht oder auf ortsfesten Bahnen begrenzt beweglich ist oder wenn die Anlage nach ihrem Verwendungszweck dazu bestimmt ist, überwiegend ortsfest benutzt zu werden….“

 

So ist es in den meisten Bauordnungen der Bundesländer zu lesen, bis auf die Länder Bayern und Niedersachsen, die nicht auf Bauprodukte abgestellt haben.

 

Eine Bodenverbundenheit kann also als hinreichend fest betrachtet werden, „wenn das schwimmende Haus seiner individuellen Zweckbestimmung nach für eine dauernde Nutzung aufgestellt oder errichtet ist und sich die ihm so zugedachte Ortsfestigkeit auch im äußeren Erscheinungsbild manifestiert. … Die Versorgung durch ortsfeste Einrichtungen (z.B. laufende Versorgung mit Strom, Wasser, Gas, Fernwärme, Entsorgung von Abwasser und Müll) und die Vergabe einer melderechtsfähigen Adresse lassen den Schluss zu, dass eine auf Dauer angelegte Nutzung des Gebäudes beabsichtigt, ist[2]. Auch Erbguth et al.[3] schreiben, „pfahlgestützte und solche schwimmenden Häuser, die mittels Ketten oder Seilen über am Ufer in den Boden gerammte oder einbetonierte Pfähle dauerhaft befestigt sind, als im Erdboden verankert und folglich mit ihm verbunden gelten“. Überträgt man diese beschriebene Art und Weise der Bodenverbundenheit auf die heutigen modernen Möglichkeiten, mit denen schwimmende Gebäude mit dem Wasserboden verbunden werden können (z.B. DualDocker- oder Seaflex-System), so gelten also auch schwimmende Gebäude als mit dem Erdboden verbunden.

 

Bleibt noch zu prüfen, wann und wo ein schwimmendes Gebäude bauplanungsrechtlich genehmigt werden kann. Da für diese schwimmende bauliche Anlage die gleichen einzuhaltenden Voraussetzungen gelten wie für ein Gebäude an Land, sind die folgenden drei Möglichkeiten nach dem Baugesetzbuch (BauGB) zu prüfen.

 

Steht einwandfrei fest, dass die Kommune über die zu beplanenden Wasserflächen verfügen kann, kann ein Projekt auf dem Wasser wesentlich schneller realisiert werden. Hier beziehen sich dann die Genehmigungsmöglichkeiten auf

 

       -       die Prüfung des Außenbereiches gem. § 35 BauGB,

       -       die Zulassung von baulichen Anlagen innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteils i.S. von § 34 BauGB
       und

       -       die infrage kommende Erstellung eines Bebauungsplanes gem. § 12 oder § 30 BauGB.

 

Die Genehmigung eines schwimmenden Gebäudes im Außenbereich muss vorläufig noch ausgeschlossen werden, da die damit verbundenen Prüfungen nach den Naturschutzgesetzen und dem Raumordnungsgesetz eine Bebauung in diesen Bereichen nicht zulässt, es sei denn, das schwimmende Gebäude ist gem. § 35 Abs. 1 BauGB als privilegiert zu betrachten.

 

Für ein Projekt im Innenbereich ist es wichtig, die nähere Umgebung der zu bebauenden Wasserfläche und die Fläche, die überbaut werden soll, zu bestimmen. Dem Antragsteller kann nur angeraten werden, die Prüfung, ob seine zu bebauenden Wasserflächen dem Innenbereich zuzurechnen sind, in Form eines Vorbescheides (§ 66 LBO) und vor allem durch Gespräche mit der Kommune abzuklären.

 

Führt die Anwendung des § 34 BauGB aus den verschiedensten Gründen nicht zu einer Genehmigung, bleibt nur die Bauleitplanung gem. §§ 12 und 30 BauGB. Hier muss zwischen einer reinen VORHABEN-Planung gem. § 12 BauGB und einer ANGEBOTS-Planung gem. § 30 BauGB unterschieden werden, obwohl sich die detaillierten Bauleitplanverfahren nicht voneinander unterscheiden.

 

Der Vorhabenträger ist gem. § 12 Abs. 3 Satz 2 BauGB im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes nicht an die Festsetzungen nach § 9 BauGB (Inhalt des Bebauungsplanes) gebunden. Der Vorhabenträger muss sich allerdings in einen Durchführungsvertrag, der vor dem Satzungsbeschluss gem. § 10 BauGB unterzeichnet sein muss, dazu verpflichten, dass er bereit und in der Lage ist, sein geplantes Vorhaben in einer bestimmen Zeit durchzuführen und die Erschließungskosten ganz oder teilweise zu tragen.

 

Es zeigt sich, dass die Errichtung eines schwimmenden Gebäudes heute noch in erster Linie durch eine Bauleitplanung realisiert werden kann

 

Im Gegensatz zu einem schwimmenden Gebäude, das seit Juli 2021 eine Begriffsdefinition erhalten hat, wird das Hausboot bis heute in keiner Bestimmung näher definiert. Lediglich aus der Sportbootrichtlinie₂₀₁₃ lässt sich schließen, dass Hausboote den Sportbooten zugerechnet werden. Dort heißt es in Artikel 3 Nr. 1:

„Im Sinne dieser Richtlinie bezeichnet den Ausdruck ‚Sportboot‘ sämtliche Wasserfahrzeuge — unabhängig von der Antriebsart und unter Ausschluss von Wassermotorrädern — mit einer Rumpflänge von 2,5 m bis 24 m, die für Sport- und Freizeitzwecke bestimmt sind; …“

 

Nun ist diese Sportbootrichtlinie nicht dazu geeignet, sie als rechtliche Definitionsgrundlage für Hausboote heranzuziehen. Sie dient in erster Linie zu einer europaweiten technischen Harmonisierung des Binnenmarktes im Bereich der Sportboote. Rechtliche Begriffe müssten in einer gesetzlichen Grundlage, die die detaillierte Benutzung auf dem Wasser beschreibt, erfolgen. Dies ist bis heute nicht geschehen. Aus diesen Gründen werden immer wieder schwimmende (Wohn)Häuser als besondere Form der schwimmenden Gebäude mit Hausbooten bezeichnet. Dies führt besonders bei behördlichen Stellen immer wieder zu Irritationen und Fehlentscheidungen. Schwimmende Gebäude zählen unstrittig zu den baugenehmigungspflichtigen schwimmenden baulichen Anlagen. Hausboote jedoch sind, wenn sie einen Motor und eine Ruder- sowie Steuerungsanlage besitzen, keine baulichen Anlagen und können auch keine darstellen, trotz vieler Widerstände mancher Genehmigungsbehörden, die immer noch für vorübergehend festgemachte Hausboote eine Genehmigung fordern.

 

Die behördlichen Prüfstellen und oft auch Verwaltungsgerichte haben die Baugenehmigungspflicht bisher nur auf eine ortsfeste Nutzung abgestellt, ohne zu prüfen, ob diese nun „schwimmende“ bauliche Anlage gem. der betreffenden Bauordnung aus Bauprodukten besteht. Bisher ist einfach unterstellt worden, dass eine Anlage, wenn sie ortsfest genutzt wird, auch nur aus Bauprodukten bestehen könne.

 

Die Bauordnungen der Bundesländer haben, bis auf die Bundesländer Bayern und Niedersachsen, den Begriffsinhalt der baulichen Anlage nicht nur mit einer Bodenverbundenheit oder Ortsfestigkeit verbunden, sondern auch gem. der EU-Verordnung mit der Herstellung aus Bauprodukten. In § 2 Abs. 1 1.S LBO (Bauordnung des Bundeslandes Schleswig-Holstein) heißt es u.a. dazu, dass bauliche Anlagen aus „Bauprodukten hergestellte Anlagen“ sind.

 

Bis heute werden jedoch tradierte „Baustoffe“, „Bauteile“, „Bauelemente“ oder „Baumaterial“ von den Baubehörden und eben auch von manchen Verwaltungsgerichten mit „Bauprodukten“ gleichgestellt. Es wird dabei vollkommen verkannt, dass seit Bestehen der Bauproduktenrichtlinie[4] aus dem Jahre 1989, die durch die Verordnung des Europäischen Parlamentes[5] abgelöst wurde, eine klare Definition über das „Bauprodukt“ existiert und die Bundesländer heute an diese Verordnung gebunden sind, zumal es in ihren Bauordnungen mehrere Verweise auf die europäische Verordnung gibt. Diese Verordnung ersetzt im Grunde jede anderslautende gesetzliche Bestimmung! Art. 2 „Begriffsbestimmungen“ der EU-VO definiert das Bauprodukt „als jedes Produkt oder jeden Bausatz, das beziehungsweise der hergestellt und in Verkehr gebracht wird, um dauerhaft in Bauwerke oder Teile davon eingebaut zu werden, und dessen Leistung sich auf die Leistung des Bauwerks im Hinblick auf die Grundanforderungen an Bauwerke auswirkt“.

 

Die EU-Verordnung definiert außerdem den Begriff der „Bauwerke“ als Bauten des Hoch- und Tiefbaus. Nimmt man einmal hypothetisch an, dass die europarechtlichen „Bauwerke“ mit den landesrechtlichen „baulichen Anlagen“ gleichgesetzt sind, so wird man ohne Weiteres feststellen müssen, dass ein Hausboot weder den Begriff „Bauwerk“ noch den Begriff „bauliche Anlage“ erfüllt, da es zum einen kein „Bauwerk des Hoch- oder Tiefbaus“ darstellt und zum anderen nicht aus Bauprodukten hergestellt ist. Das bedeutet auch, dass weder ein gewerbemäßig eingesetztes noch ein ortsfest liegendes Hausboot eine bauliche Anlage i. S. einer gültigen Landesbauordnung ist.

 

Ein Hausboot ist und bleibt zunächst ein Sportboot; ein schwimmendes Gebäude jedoch ist eine schwimmende bauliche Anlage, die vornehmlich

 

        -       ortsfest verankert und

  -       aus Bauprodukten hergestellt,

  -       „seiner individuellen Zweckbestimmung nach für eine dauernde Nutzung aufgestellt oder errichtet ist und

  -       geeignet sein kann, um in das Wohnungsgrundbuch gemäß WEG eingetragen zu werden, wenn sie eine
       „dauerhaft feste Verankerung“ aufweist[6].

 

Angesichts der noch nicht ausreichend festgelegten und rechtlich gesicherten Ausgangslage ist jedem Antragsteller anzuraten, sich bei einem Fachingenieur über bereits betreute Projekte auf dem Wasser zu erkundigen und das Gespräch mit der Kommune zu suchen.

 

Dieses Thema wäre insbesondere zukunftsweisend für die Mitglieder im Deutschen Städte- und Gemeindebund. Es gibt sicher manche Bereiche, die gesetzlich überreguliert sind und dann die Flexibilität in Zukunftsfragen eher behindern; im Zusammenhang mit einem Leben und Arbeiten auf dem Wasser wäre es hingegen hilfreich, wenn sich der Nachhaltigkeitsbotschafter des DStGB^[7] für die Schaffung von gesetzlichen Rahmenbedingungen einsetzen würde, die einen verbindlichen Umgang mit der Thematik zur Folge hätten und die zukunftsweisende Projekte mit Enkeltauglichkeit erlauben würden.

 

 

 

 * Erstmalig veröffentlicht in "Die Gemeinde" Heft 03/22, Deutscher Gemeindeverlag GmbH, Kiel 2022 von Dipl.-Ing. Dieter Dresbach

 

 

 

 

Bild li: Schwimmendes Haus, Foto: HOME ON WATER GmbH

Bild re: Schwimmende Häuser, Foto-Studie: HOMA ON WATER GmbH

Auf Grund der Initiative von Minister Guido Beermann (CDU) (Ministerium für Infrastruktur und Landesplanung) des Landes Brandenburg ist am 14.07.2020 der Gesetzesentwurf zur Änderung der Brandenburgischen Bauordnung verabschiedet worden. Neben vielen Änderungen u.a. zur Elektromobilität, Mobilfunkabdeckung, Bauen mit Holz oder dem seriellen und modularen Bauen wurde auch der § 1 Abs. 2 um eine weitere Nr. 12 ergänzt.

 

Dort heißt es nun, dass Sport- und Charterboote, die zweckentsprechend als Wasserfahrzeuge genutzt werden können und sollen, nicht unter den Anwendungsbereich des Gesetzes fallen. Damit will der Landesgesetzgeber klarstellen, dass diese Bootsart den schifffahrtstechnischen Vorschriften des Bundes und der Länder unterliegen und keine baulichen Anlagen i.S. der Bauordnung sind.

 

Damit sagt der Landesgesetzgeber auch, dass ein Hausboot auch dann nicht unter die Bauordnung fällt, wenn es "nur" ortsfest genutzt wird, denn das Wörtchen "können" bezieht sich auf die Ausgestaltung des Hausbootes, also hauptsächlich darauf, dass es einen Motor und eine Ruder- sowie Steueranlage besitzt, also wie ein Sportboot genutzt werden kann. Das Wörtchen "sollen" ringt dem jeweiligen Eigner jeweils Ehrlichkeit ab, sein Hausboot auch wirklich "zweckentsprechend" zu nutzen, um ja nicht als bauliche Anlage zu gelten und einen Bauantrag stellen zu müssen. Eine solche Formulierung in einem Gesetzestext zu verwenden zeugt nicht gerade von Sach- und Fachverstand. Außerdem wird mit dem Begriff "Sport- und Charterboot" die Rechtsbene der Bauordnung verlassen.

 

Ich bezweifle, ob diese Änderung zielführend ist, denn es wird dazu führen, dass jeder Hausbooteigner künftig ein Logbuch führen muss, um nachweisen zu können, dass er sein Hausboot tatsächlich hauptsächlich zweckentsprechend als Wasserfahrzeug nutzt. Auf weitere Probleme, die mit dieser Änderung vorbestimmt sind, soll heute an dieser Stelle nicht eingegangen werden, hierzu kann ich aber insbesondere die Zeitschrift "Landes- und Kommunalverwaltung - LKV" im Nomos-Verlag, Ausgabe 4 und 7,  empfehlen.